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【陌离买房贴】之25：商住公寓，真的没有你相像中那么美丽
今年应该最火的就算是楼市了吧，全国各地，基本上都是一片涨声，然后国家开始接二连三的出台各种政策限购，可是人都是疯狂的，买涨不买跌，于是更加疯狂的想买，如此陷入一个死循环中。可是在限购之后，很多人是没有购房资格的，但是大家已经被全国涨声一片给吓着了，手上稍微有点闲钱的都想把钱利用起来，生害怕钱在手里面贬值了。毕竟这年头，房子涨一百万比挣一百万容易多了。又想买，又没有资格，这个时候，一些擦边球的东西就应运而生了，就是所谓的商住楼，商住公寓等。
所谓商住楼，简单的理解，就是又可以用来住家，又可以用来做商业办公用的房子。这样的房子一般土地使用年限都是四十年的。嗯，然后有很多只通水和电，不通气的，当然有通气的公寓，但是相对来说比较少。而且一般情况下，水电都是商用。
这样的房子，优势是价格一般会比周边的住宅便宜一些，很多人一看，挺不错啊，水电（气）两（三）通，然后一般地理位置又比较好，都会在地铁口啊，或者交通要道，或者市中心比较好的位置啊。而且不限购不限贷。最重要的是，感觉位置好，不愁租啊。尤其是很多开发商还会有返租协议，只要你购买以后，就可以返租给开发商找的酒店或者啥的，对于那些异地投资的人来说，感觉真的就是瞌睡就送了枕头来啊，好贴心的服务有没有？？？？瞬间就心动了，想马上下手有没有？而且听售楼小妹一算回报率，真的超不错的啊，有没有？？？？
可是商住楼，真的有那么美丽吗？首先来说商住楼一般都是一层楼几梯Ｎ户，这个Ｎ一般都是二十以上，而这些除了一些由大客户整体拿整层的以外，更多的都是一户或者几户这样卖出去的。这就造成了一层楼会有很多很多个业主，然后这些业主，有些计划交房后返租给开发商（如果有返租的话），有些计划交房后装修了租给住家的白领，有些计划交房后租给办公的。
这就会造成一层楼里面，有住家的，有办公的，甚至也有可能会有酒店。那么对于住家的来说，感觉人员杂乱，不安全，对于办公的来说，感觉环境太差，带客户过来有点掉价，对于酒店来说，有很多客人住也感觉怪怪的，对于酒店自身来说，也不太好管理。。。。。
其次，商住楼还有一个很明显的特点，就是刚开始交房，新的那几年，租金比较贵，越往后面，租金会慢慢的越来越低。包括写字楼也差不多，当然，也会有一些物业如果能够把整体水平维持得比较好的话，那么可能就会租金越来越高，但是这样的只属于极少例。。。我目前在成都，只看到有一个楼盘，里面虽然是商住，但是没有一家是住家的，全部都是办公的，所以目前感觉租金还呈上升趋势。。。。
又说到商住楼的租客，在里面租来住家的，一般都是单身或者小两口，基本上都很少做饭，不然说实话，一个大标间，做饭啥的也比较受限制。有很多人，有家庭以后，还是愿意住小区房，有物业，有水电气，可以做饭，相对来说更有生活气息。在里面租来办公的，除了那种一下子租下整层或者半层的，有很多只租一间的，基本上都属于创业型公司，这样的公司，未来能不能发展起来，不好说，如果发展起来了，肯定又嫌商住楼掉价了，肯定想要租个高大上的写字楼啊，现在的中国人，都注重面子工程的。所以相对来说，商住楼的租客稳定性方面，会稍差一些。
再来说商住楼的贷款，虽然是不限购不限贷。可是，贷款只能够贷十年，而且利率基本上浮百分之二十到三十，想想压力还是比较大的。
商住楼的升值空间，没有住宅那么大。以后再转手的时候，也会受很多的限制，当然，如果是长期持有收租金，租售比肯定会比住宅要高。如果未来运气特别好，遇上拆迁，嗯，据说赔付也会比住宅要高很多喔，不过几十年后的事情，谁知道呢？
那么商住楼比较合适哪种人呢？第一，手上有闲钱只放在银行里面的，觉得很多理财产品不保险，只想每个月收点租金，跑得赢通货膨胀的。第二，单身的女孩，想给自己一份安全感和归属感，但是手上钱又不太多，又买不起大一点的房子，想着现在可以自己住，未来可以出租收租金，也当是给自己存钱的。第三，买来自己在家里面办公的那种，因为这样的房子可以注册公司啊。
好了，今天暂时只想到了这么多，下次想到了再分享！！！我是陌离，一个曾经从业八年的地产狗，目前是一名失业待产妈妈，希望我的分享，能够让你获益。
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地产同行表示分析的很到位
我的房子（住宅）在今年三月份放租，两个星期出租了（我觉得已经很慢很慢的了），同小区一个业主放租对面的公寓，她那个公寓所在的小区比我们小区还要好，而且公寓装修配套比我家的好，面积一样，租金比我家还要低，但现在还没租出去。
还有一个，我们这里有个商场刚开始卖的时候也是用返租的形式，到期后开发商也不管了，开发商下属的物业公司只管收管理费，管理费还要提价，才不管你能否租得出去!
最扎心的是，商住楼不好转手（年限，经营管理，收益。。。。都有关）
返租的套路和猫腻太多了。
自己做生意呢？小的推拿店之类、买个商住两用精装房
刚买商住公寓，出门就是商场和学校并且还有两条轻轨线，怎么说呢我从一开盘6000没买，涨到8000买了，今天去签合同，年后公寓提价1000，投资的话可以，住的话的确不是很合适，也不能说不好吧，也要看地段，好地段还愁租吗？
你好我就是前两天看了一套商用公寓，你的分析好明了，交了两万的定金，犹豫要不要入手！好纠结。本人29，单身女。