有一天中午吃饭，正好有个小同事在咨询买房的事。于是把自己了解到的知识传授了一番，也顺便整理到这里。

我记得上次有个财蜜写过买房里的各种费用。可能有部分重复。但基于帝都限购的政策，所以情况更加复杂一些。以下都是讨论二手房，毕竟帝都的新房极少极少。

1）政策里的首套首付30%二套首付60%，这个百分比基数是什么？

北京现行的政策是，首套首付30%，二套首付60%。那么，这是什么价钱的30%50%？答案还是网签价。

但是网签价我们可以随便定吗？当然不可以。

大部分情况来看，取决于评估价：

如果想高贷款——这种情况，就去看满五唯一的房源（原因第二点说），年限短一点的房子评估价一般可以做到成交价9成，比如300万的房子，评估价270万，那么首套名义买，可以贷款270万的70%=189万，成交价300万-189万可贷的款=首付111万，实际首付是总价的37%。

反过来，也可以根据自己手里可支配资金+可贷款额=可以看的房子价位。比如手里有200万，能看总价多少钱的房子呢，以上题为例，加上可贷款额，大约可以看400-450万的房子。

当然，还取决于你的收入流水，但这个大多数不是问题。

2）其他交易成本呢？

必出的：契税+中介费

可能出的：增值税，个税

论坛有人分享过，回头我找出来

总之，首付多少取决于能够贷款多少，房价+交易成本-可贷款额度=你需要付的首付。

来看例子更容易理解：

总价450万，满五唯一，90平以内，链家签约

首套房。

可贷款额：450*0.9*0.7=283万，网签价450*0.9=405万

首付：450-283=167万

契税：405*1%=4.05万

中介费：450*2.7%=12.15万（可以谈）

所需首付总额：首付167万+契税4.05万+中介费12.15万=183.2万

如果不是满五唯一的，可能会有其他税费，简单的办法就是让中介给你算，但如果自己会算，那肯定很好的，不少中介算的不对。

3）商贷利率好高，是不是可以公积金贷？什么情况下可以公积金贷120万？

5月份北京商贷又有调整，首套房商贷的利率上浮10%-15%，更多人考虑是不是可以纯公积金贷款。商贷上浮10%就是5.39%，公积金贷款利率才3.25%，确实很划算。

公积金贷款，几个要点：

1、连续缴存12个月以上

2、最长贷款25年（不超过70周岁）

3、个人月缴存1000元以上，贷120万基本没问题。

对比一下，同样120万贷款，公积金和商贷月供差了将近1500元，总利息差了四十几万。

计算器可以从北京公积金网站进去

4）我的建议是什么？——商贷或者组合贷

尽管公积金利率低，但是也有缺点，上限只能贷款120万。对于有着珍贵首套首贷的年轻小同事来说，杠杆确实不高。我建议她走纯商贷（周期短）或者组合贷（性价比高），为什么呢？

1、珍惜首套首贷资格，加足杠杆，近几年贷款政策肯定是一直收紧的。一个70后朋友迟迟没买房，然后今年买了，因为02年在老家买房有过商贷记录，即使还清了，也按二套走的，利率上浮了20%，特别冤。所以首套首贷，真的要珍惜

2、尽管首套商贷上浮，但现在依然是低利率时代，看过去十年商业贷款利率变化，最高的时候7.83%，现在是4.9%，即使上浮了也还算合适的。否则错过首贷资格，她将来再买，就会上浮更多。

小同事父母是70后，还是很给力的，他们希望卖掉老家的房产来北京置业，一方面给独生女儿一个家，另一方面也处于保值的目的，财力上可以支持更多的贷款和首付。