感觉这个系列的帖子我好久好久没写了，因为经历太多了，上一次写换房记的帖子还是去年吧，置换房子过程中遇上史上最严新政，那感觉真是无比酸爽，过程太波折，也不算愉快，所以就暂且不写了，好在结局还算愉快，有什么想法就写到哪里。今天写一写帝都二手房买卖那些坑，尽管自诩老司机，但也掉了几个坑，真的是血泪得来的经验，写来给大家参考。会有两个角度，分别是作为卖方和买方不同的关注点。

【卖方】作为卖房子的

关注一：对方付款方式

其实这个可能和房子成交价息息相关，许多人都会遵循的原则是，全款的话会让价更多，贷款金额多少和放贷时间影响成交价。要关注的就是对方付款方式，几个对卖方有利的点：

1、尽可能多要定金，这是你第一时间就能拿到手的钱，赶紧拿到手拿去投资

2、确认对方的付款方式，全款最省心到账最快

3、贷款的话关注对方贷款渠道，批贷、放贷时间，目前帝都政策看，你的买家公积金贷款是最优的，批贷、到账都比较快。

4、物业押金、户口押金尽量少留一些，同样的，也是为了早一步拿到钱。

关注二：对方要求的交房时间

即你什么时候需要把房子交给对方，几个建议：

1、如你需要续住，在签订合同的时候商量好（期限、租金）

2、如没有续住需求，一般中介拟定的合同都是过户后1-3个工作日交房，但你完全可以要求房款全部到账再交房，如全款，过户后房款就到账了，如贷款，过户后还需要1-2个月才能到账，你有了更多时间去准备，还是很好的。

关注三：做好迎接大笔资金的准备

基本上交易一套房子，房款是四分五裂的，定金一个银行，贷款一个银行，监管的首付一个银行，尾款可能又是另一个银行。为了让这些钱到手的时候第一时间发挥作用，一定要提前做好迎接大笔资金的准备，比如：

1、开通动账短信提醒，方便第一时间知道款项到账

2、开通网银，方便第一时间转出

3、开通理财账户，方便第一时间让钱开始赚钱

当时我有一笔买家的贷款180+万，因为我没有提前开通到账提醒，没有大额转账功能，也没有开通理财账户，网点还特别少，工作日不方便跑，这么大一笔钱就在账户活期里白白躺了半个多月，放火鸡里都有两三千块收益阿喂。。。想想就心痛。

【买方】作为买房子的

关注一：留意交房时间

几个注意点——

1、可以要求过户前交房的，对买方来说，肯定早交房更好。

2、如果提前交房，过户时间一般都是预计的，那么不要写固定交房时间，而是写交房时间与过户时间孰早，例如合同预计过户时间6月1日，你要求5月15日交房，但是这里过户时间有可能提前，所以应该写以过户时间或5月15日孰早，哪个早就按哪个时间交房。

关注二：房子里家具电器

房东拿走哪些东西，哪些留给你，最好也在合同里写明，这些家具电器无论你留不留，但都尽量写到合同里，我一个朋友遇到的房东夸张的把防盗门都拆走了。

关注三：有抵押的房子提高警惕

就是指你看上的房子有抵押（贷款），这种情况下，你可以注意几点：

1、如果要求用你的首付款赎楼，那么你可以再杀杀房价，因为风险真的比较高

2、如果既不想用你的首付款赎楼，卖家也没有足够的钱，可能需要垫资，那么一定要留意涉及的手续费如何计算，由谁支付，什么时候开始，什么时候结束，这里一定要用上你全部的算账知识，提高警惕提高警惕！

关注四：对未知新政的协议

这个估计是去年317新政杀伤力太大，所以有了这个注意点

1、可以和卖家协商，如果遇到新政导致原合同无法执行，三方无责解约

2、留意这种情况下，中介费是否全退。

关注五：一些“延迟”付款的技巧

作为卖家，我们希望越快收到钱越好，作为买家，肯定是钱付得越慢越好，要知道，帝都房价这么贵，动辄几百上千万，动动手指就是几百块收益，这里有一些延迟付款的小技巧——

1、中介费可以协商晚一些付，还可以刷信用卡，基本是每张卡3万，协商晚付+刷信用=至少延迟两个月

2、契税可以刷信用卡，但要求是本人名下一张卡，所以一定要准备一张大额信用卡，至少又能延迟一个月

3、同城跨行大额转账基本实时到账，所以付首付啊，监管啊，都说要提前几个工作日转账，其实提前一个工作日就可以，愿意玩大一点，当天都可以，我最大额一笔转了400万+，柜台转的，五分钟到账，跨行。

4、钱放在银行活期理财的话，工作日赎回基本实时到账，但会根据产品差异有所区别，提前跟银行确认好，所以我都是转账前几分钟才把钱从银行活期理财里赎回的。

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买方卖方的关注点就是这些了，相信我，每一条都很有价值，因为都是我的亲身经历总结出来的。最后付一下北京二手房交易流程，我基本闭着眼睛就能背出来了，可能实际操作中有所差异，但不太大，绝对值得收藏，这个大致是买方版，买方更加关注流程的每一步。

一、签合同

二、付定金（10万以内）:签合同当天付

三、付第二笔定金：签合同10日左右，一般会在房屋核验后，现在不强制要求房屋核验，但作为买家，还是建议做的，核验之后再付其他定金。

四、购房资质审核：1个工作日（资质审核要的材料提前和中介确认，提前准备好）

五、打网签：1-2个工作日（这之后再出新政基本就和你没关系啦，网签后才表示靠谱）

六、解抵押：如卖方有抵押，这之后就会开始约定时间赎楼，还清银行欠款之后，出解压材料，大概5-10个工作日。这期间可以并行房屋评估。

七、申请贷款：双方面签（也是要提前准备好材料）

八、银行批贷：面签后5-20个工作日，视不同贷款渠道有所区别，我们申请公积金贷款一周批贷（市管），之后还要有1个工作日去签借款合同。

九、预约缴税：可以等待批贷并行，之后就可以预约过户

十、打首付款：过户前1个工作日（即使监管也只需要提前一个工作日，作为买家来说，还是建议监管）

十一、过户：准备好材料去过户。

过户后几个小时，监管的首付就到账了，遇到贷款的，公积金一般是过户后5-10个工作日放款，商业贷款视不同银行而定，目前的速度貌似是1-2个月放款。

今天的分享到这里，后续再更新。

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