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       提起包租婆，印象最深的就是我和老公刚到北京的房东，她是拆迁户，小区里分了六七套房子，每次收房租，她都带着验钞机、计算器、收据，那叫一个专业，而且一趟过来，都是几户一起收，当时就羡慕得很。

       后来自己也买了房子，最多的时候有三套房子在出租，当时一年房租突破十万，这还是因为两套都是新小区，刚交房前两年出租房源太多，价格偏低很多，同样这三套房子，如果我不是换房卖掉两套，现在应该一年可以达到20万租金，我时常跟老公说，错过了财务自由的机会。如果不换房，当时没有房贷，这两三年也攒不少钱了，同样可以换个大房子，压力也更小。但是当时之所以想换大房子，一个很大的原因是不想出租房子，觉得不划算还特麻烦，不想当包租婆了。

       做包租婆，起初我觉得轻松又开心，刚开始只出租一套二手房，事情再多也有限，就这一套房子，巧的是居然没有长租的，基本一年一换，期间我也遇到过很多奇葩的租客，有的在家里开生日派对，墙上贴的装饰品粘死了根本弄不掉。曾经租过一个北京人，说只能付现金，经常到交房租的时候，人不在，要等过若干天，人回来才能交现金，催的话，就开始骂，我只能找中介，幸好中介跟这租户还算熟人。还遇到过一个季付的租户，每到交房租的时候，就说要退租，我说可以，按合同有一个月违约金，就开始跟我谈不出违约金，我不同意，然后告诉我续租，每次交房租，必经历这样一个过程。还曾经有一次，物业给我打电话，说我租户的快递寄到物业快一个月了，去房子始终没人在，我给租户打电话居然也是打不通，当时租户是一个单身女孩，我真担心人在房子里出什么事，立马跟我爸叫上物业的人一起打开房门看了看，发现屋里很正常，才放心，后来才知道那个女孩回家很晚，所以物业找不着人。

      以上这些我都觉得不算事，真正让我从轻松又开心变得不想当包租婆，是两套新房的出租。这是两套精装修的新房，当时新房出租，赶上1月份淡季，叠加新小区扎堆出租租金奇低，我还是半点不舍都没有的果断按计划租出去了。这两套房子依然秉承了经常换人的特性，其中一套刚租出去半年，租户就回老家结婚去了，当时去交接，真是太惨了，整个厨房墙壁、顶面全是油烟，油烟机倒干净得很，后来又换一个租户，壁纸被污染了别的颜色。新房子被造成这样，虽然事情都不大，但是如此低的租金和这种破坏，让我觉得非常不划算。当时觉得还不如换个大房子自己住，还算是改善生活提升品质了。

       但是现在新房子交工，马上要把现在住的这套租出去，这样就会保持常年两套出租的状态。而且在我的规划里，主要理财收入都是通过房租实现的。所以无论是高兴还是不愿意，关于打理房子出租事宜已经成为我必须具备的一项技能。我在出租这事上有自己的一些经验和原则：

     1、最好不要出租精装修新房，尤其是自己打算过几年住的。我身边好多出租新房子的朋友，地板刮花、壁纸脏污、厨房全是烟油。如果是大理石地面，更额外注意保养，一旦渗进污渍，根本清理不掉，如果自己住基本都要换壁、地板、大理石，跟重装一遍差不多。 精装修新房一旦出租，就一直租下去吧，否则重装的钱，不一定比租金少。

      2、最好直接租给租户，这样合同我来出，方便增加一些必要条款，比如墙上不能打钉子，不允许张贴任何东西，不能养宠物，只接受支付宝或银行转帐，不能移动家具的摆放位置，如有移动必须做好保护措施，不能划伤地板，且交房时恢复原状等。如果是通过中介出租也没问题，但是附加条款上面必须同样的增加那些条款。

      3、不租给拆迁户，不租给养宠物、有婴幼儿、不租给独自居住的年纪特别大的老人。拆迁户往往是农村拆迁来的，我曾经租过一个，家里来亲戚家的孩子，直接拿笔在墙上写字的！猫狗就不用说了，稍不干净，会有难闻的气味。至于婴幼儿，当我看到我同学和同事家的孩子是怎么在出租屋里随地尿，我就不敢租了，毕竟婴儿想尿就尿，不可能阻止，他们租的好在是地砖的地面，我家全部是木地板。

      4、我自己必须留一把出租房的钥匙，一般租客都不愿意留，但是经过解释一般都能理解。万一跑水，我可以给物业送钥匙去关水，如果物业或邻居有事，又长时间联系不上租客，我可以去开门，另外，我也会考虑如果租客不交房租，那么我有钥匙处理起来会比较方便。

      5、对于家电、水龙头，我会约定三个月或一个月内出现的质量问题我来承担，超过时间的问题，如果不严重，租客自行维修。实际操作中，如果租客表示修了一次，但又出现了这个问题，那么我也会给维修，毕竟这是自己的房子，也不能让租客胡乱修。

      6、关于租金和租期。

       租期一般是一年一签，因为租金会有变化。

       一般我不会租的很便宜，坚持租市场价，因为我坚信能接受正常市场价的租客素质会比图便宜的更高。到期如果续租，我会按比市场价低100-200涨房租，如果还嫌贵，欢迎退租。退租后，我通常会特别容易租出去，看一到两个房子基本就能租出去，价格会按市场价来，不再优惠那100-200。

       只有一种情况，我会租比较低的价格，那就是准备卖房，而租户又维护得非常好。保持良好的房子，可能比保持不好的房子价格高几万，而且卖出去要快得多。

       起租时间会按照交定金的第二天算起，经常遇到有的租户要从月底或一周后算起，这样的我一般会拒绝，如果对方还坚持，那么我就果断不租了，这样斤斤计较，一般不会好相处。

       7、我会严格按照合同约定来处理各种事项。北京是一个按合同办事，很注重规则的地方，对于合同上约定的条款，我会严格执行。

       我曾经因为卖房子退给租户一个月的违约金，当时他才住了一个月，所以我非常不好意思，觉得对租客来说太不安稳了。我当时给了他两个选择，一个是租金不变，我让买我房子的人按原价租给他，但是因为中介跟买家说的租金比我出租的要贵200多，买家是投资用，坚持让中介给他按那个价租出去。我补给新业主剩余11个月的差价，大概是一个月租金，这样他就不必搬家了。另一个选择，是我退给他一个月违约金，他搬走。租客最终选择是搬走，他觉得跟我相处比较好，到期后，新业主肯定给他加好多租金。

       我曾经经历过两次维修，一次是重贴二手房卫生间的墙砖，大概四五天，一次是重贴壁纸，第一次是租客主动跟我说要我退这几天的房租，说合同上有这一条，因为没发生过这事，我当时说看看合同再说，翻到这条，真有，大概是因为维修影响居住的，要按时间支付赔偿金，我立刻就把这几天钱转给她，并且我和我爸过去时还给她打扫了，但是缺少工具，始终不够细致，就多给了50保洁费，当时可以做两小时保洁了。第二次换壁纸，我就主动给租客转了半天的房费补偿，他还挺意外的，说不要了，我说合同约定了，还是要给的。

       8、退房。一般租户会觉得我提出的条款都非常公平，且我也会执行，所以他们对我都非常放心。退房的时候，我会在合同空白处，列出各项清单，让他们确认，如果有没有查清的水电费，我一般留200，查清后多退少补，有一次，租客的中水初始金额没有记，租客记得是3.6，但不是太清楚，我说可以先押200，我回家查一查上一个租户走的时候是多少，就是她的初始金额，结果一看是36，差了十倍，我比她说的，还多退了她不少钱。同样的，如果收房时有被损坏的地方，我也会扣相应的押金，一般来讲，这种情况是比较少的，我大概扣过两次，问题都比较严重，租户都是没有二话。

       包租婆不是仅仅按照收房租当睡后收入，还可以逐年涨租那么简单，其中也大有需要操心之处。当然现在有中介提供了托管服务，但是租期一般约定三到五年，租金也只能约定一个年涨5%，遇到不规范的中介，中间跑路，也未必能省心，一般适合业主在外地、国外，或者是毛坯，不想装修的情况。出租也有风险，万一租客在房间有什么意外，房子变凶宅，或惹来官司，都是非常不利的，当然这种几率非常低。对于大多数普通人来讲，不管乐不乐意当包租婆，这项必备技能都是要精通的。