解惑 | 房贷利率5%+,国债利率才4%+,还有必要买吗?
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这个月名副其实国债狂欢月(整个月都可以买国债),论坛讨论国债的帖子多了起来,收到好几个私信问类似的问题——我有利率上浮10%的房贷,国债五年期利率才4.27%,还有必要买吗?可能许多人有这样的攒钱困惑。
商业住房贷款基准利率4.9%,再上浮就是5%+。这个问题同样可以拓展到其他收益率低于商贷的投资产品,比如银行理财,现在几乎没有超过5%的银行理财;比如定存;比如国债……遇到任何比房贷利率低的产品,都可能会这样问——收益比我的房贷还低,是不是不要攒钱直接还房贷了?
那么,我给出的答案是,当然有必要买,而不是直接还房贷。为什么?几点说明——
一、无论收益率如何,优于提前还贷最大优势是可支配资产
房贷在许多财务分析里的共识都是良性债务。这是普通人能够撬动的成本最低、额度最高、而且年限最长的财务杠杆。每个人这辈子能负债上百万几百万的机会,真的不多。其他渠道的借款成本,不管是额度还是利率,都没有房贷来得划算,这是为什么我和许多人说过,如果房贷不影响日常生活,现金流也可以负担,那么无论你的投资收益率是多少,都不用着急还房贷。
此外,还有很重要一点就是资产和债务的属性不一样。房贷属于债务,投资收益率则由我们的资产里产生。
这笔钱无论你买了什么产品,可能收益低,可能期限长,可能赔本,但有一点是房贷无法替代的,就是可支配。就是这笔资金属于你的可支配资产,具备流动性。这笔钱你今年不需要用钱还了房贷,明年你需要用钱了,可能再跟银行商量从房贷里取出来吗?
二、留更多可支配资产的意义
可支配资产,直白一点可以理解为现金资产。意义太多了——
可以买房——买更好的,更新的,更大的,房票用完了的,持币观望也是好的
可以理财——用来理财实战,没有资金怎么行,资金量够大,尝试的产品更多,渠道也更多
可以当教育金——搞不好娃哪天就想出国,想学这个学那个,有底钱就有底气
用来当备用金——流感下的北京中年估计给所有人都上了一堂备用金的课,3-6个月的备用金只是生活而已,根本应对不了意外,保险配了,雄厚资金握在手里,啥也不怕
……
选择空间是不是比还房贷多多了,而且每个都有很多可能,都很让人振奋。
此前给大家分析返还险/分红险,其实同理,有选择权非常珍贵。
三、怎样平衡心理落差?
确实,两个利率差别这么大,怎么平衡心理落差?投资回报率确实是我们做某个投资决定的重要因素,但买国债还是还房贷,不适合把房贷利率和单一产品投资收益率比,那么应该和哪个比呢?是应该和整体收益率去对比。
还记得之前家庭资产配置中的标准普尔家庭资产象限图,可支配资产应该分为四大类:要花的钱,保命的钱,保障的钱和生钱的钱。
我们可以根据每个类别的资产比例和收益计算出综合收益率。简单一点,也可以根据自己现有投资品种的预估收益,估算出大概的收益率。国债在这里,属于低风险低收益的产品,值得配置一部分作为保守投资产品。
这也是资产配置的魅力,既可以分一部分资金投资于高风险高收益的产品去提高整体收益率,又可以分一部分资金投资于低风险的保本产品。
所以,这笔钱买国债还是还房贷,不应该只单纯对比国债利率和房贷利率,而是考量现金资产整体收益率和房贷的差异。
当资金量够大的时候,整体收益率可能也无法实现房贷利率5%+的收益(例如几百万的资金量),但庞大现金资产本身的可支配属性是房贷债务无法替代的,例如择机投资于租售比不错的商铺,依然是比提前还房贷给人生赢得更多可能。所以,为什么国债利率低于房贷利率依然值得去买。
最近在研究小她的教育金,到时候给大家分享~
不管公积金还是商贷,其实都没有提前还的必要
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很认同子期姐的观点。曾经就因为老人催着还房贷,后来就由于钱拿去提前还贷了,导致二套房首付不够,错过最佳买房机会的情况。现在是无论如何也不打算提前还款了
听君一席话,胜读十年书
我也犯了提前还贷的错,贷款20年的10年就给还完了,要是早点儿认识你该多好。
比起消费贷信用贷其实还好,关键是这些都贷不了多少
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我的消费贷为基本利率上浮20%,三年期,我贷了18万出来,2016年一贷出来就用来当首付买房了,刚好是房价最低点,现在涨一倍了,同事说我是空手套白狼,去年底我再去银行,贷不着了
我当时觉得贷银行钱,还债比存钱快,还有要是自己的存款买了房,觉得钱少一大截,心疼
能从银行借到钱是本事~
哈哈哈,这波操作666