买卖普通二手房,哪些费用可以讨价还价,哪些费用不可以
买卖二手房时,理论上卖家买家都要付费用,但现在默认都是买家付了。靠着之前唯一的一次买二手房的经验,聊聊买卖普通民宅二手房,需要付哪些费用吧?
买家要付的费用,基本分为2种,一种是交给国家的税,应该是多少就是多少,一分也少不了。另一种是付给中介的,交多少就看个人本领了。
先说税吧,二手房买卖,要交几种税:
1、个人所得税,一般是房屋总价的1%或者是房屋买卖差价的百分之二十。但如果房产证日期过了5年,并且是卖家唯一的房子,这个税就不用交。这就是常说的满五唯一。现在的房子动辄百万起,少一个点的税就是上万起,也是不小的一笔钱了。花凋当时没用掏这笔钱。
2、契税,这是都要交的,只不过房子大,交得多而已。一般90平米以下,一个点,90平到144平,1.5个点,144平以上,3个点。花凋之前看到很多90平或者89平的小三室,就猜测开发商就是为了卡这个90平的门槛。花凋的房子小,只交了1个点。
3、营业税。简单点说:如果房子不超过144平,且满2年,这个钱也不用交。否则就得交,不满2年,得交房价的5.6个点,花凋看着都好心痛。满2年了,但超过144平,要交差价的5.6个点。所以除了满五唯一以外,大家看房时,提的比较多的就是有没有满2年。
4、土地出让金,一个点。百度了一下,解释是再上市获得土地使用权的公房。然并卵,虽然交了这个钱,还是没太明白这个确切含义。有朋友买商品房新房,也没见到各种发票,不知商品房新房有无这个税。花凋交了一个点。
5、其它的一些税费,什么登记费(80元,好像是一口价)啊,房屋转让手续费(买家卖家都要交,但花凋买房时,全交了,2元一平,各160,共320),不动产权登记证的费用,10元。只记得这些了。一句话:和买房比起来,这些钱根本就是小钱,不用在意。
上面这些钱,是不能讨价还价的,该多少就是多少,一分不能少。
而交给中介的钱呢,就可以稍微讨价还价了。交给中介的钱,大概有如下几部分:
1、中介费。中介费理论上也是卖家买家都有付,但现在也都是买家付了。中介费,不同中介,不同地区,都不一样。高的有2.7个点,低的1个点的也有。有的中介会把中介费报得很低,比如0.5个点,但是会要求买家另外交0.5个点的房屋保证金,说是如果房子在一定期限内出问题,他们负责。换汤不换药,换个名目收钱而已,花凋统统将这些钱归入中介费了。花凋是付了2个点,卖家买家各一个点。有朋友买房,找了小中介,算下来貌似比1个点还低的。
2、房屋评估费。要买房,要贷款,得评估下房屋到底值多少钱。简单点说:就是有资质的公司派两个人过来,给房子拍几张照,然后写一堆废话,根据地段、房屋本身啥啥啥的,这个房子值多少钱。中介一般会要求房屋评估费是0.5个点啥的,全是想赚钱的。花凋成功地讲价成功,只付了600.
3、贷款服务费。买二手房,一般是中介带着去办贷款,有个贷款服务费。中介只要了600还是800,花凋也就没啰嗦,觉得不过分,一口就同意了。但是,也有在别的中介见到贷款服务费要一个点还是2个点来着,简直是抢钱。
4、周转贷款的利息。这一条可能遇到的人不太多。买卖二手房时,如果卖家有贷款未清,需要中介帮忙贷款先清掉房贷。有时也会要求买家付利息。有朋友就付过好几万的利息。
总结:买卖二手房,卖家基本不用操心,只要讲好到手价就可以。费用都是买家出。所以买二手房时,重点应该关注的点有:税费方面:是否满五唯一,是否满2年,面积多大,有无土地出让金。这些,中介一般都会事先算好,该多少就是多少。
而交给中介的钱呢,大头是中介费,其余的贷款服务费、评估费,都是小头。和中介讨价还价时,可以把费用打包到一起讲价。有朋友买房,评估费付了好几千,但在中介费上讲下来好几千,算是扯平。如遇到需要垫资清尾款,一定要谈好贷款的时间和利息问题。毕竟,往往都是月息1个点起。
花凋买房时,各种费用,大头是:一个点的个人所得税,一个点的土地出让金,2个点的中介费,共4万多。其余零零碎碎的是600的评估费,600的贷款服务费,房屋转让费、登记费,红本本的费用,总共2k左右吧,还是很少的。
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花凋花凋引用 @ 零星 @ 零星 的话:想请教一下,除了个人所得税是卖房方交外,其他费用都是买方交吗?行情如此。如果是买方市场的话,也可以卖家交。看谈的结果了。