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#如何理解房屋的“租售比”?

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yuyan

亲身经历一线和五六线小城的租售比有感

yuyan
yuyan   yuyan 2019-05-07 17:51 阅读(7701)

我们知道租售比常用的公式就是:租售比=每月租金/房屋总价,国际标准通常在1:200到1:300,以此来判断楼市运行是否良好,而作为投资者,以此来判断是否值得投资买房。但是,作为中国房市起伏的经历者,感觉租售比对买房人已经不太具有借鉴意义。

我在北京曾出租过房子,现在老家的五六线小城也有小公寓出租。

先说北京这个一线城市,以我所了解的区域为例,10年前100平米的两居室租金为3700,房子总价为180万,租售比计算结果为1:486,10年后的今天,租金涨到8000,房子总价为500万,租售比1:625。在一线城市,租售比超过1:1000的也不在少数。租售比虽然降低了,但是对于刚需,该买还得买,当然是量力而行。对于投资,如果现在接盘,确实租售比太低,收回成本遥遥无期,似乎不值得投资。但是刚才的例子中,早在10年前的租售比就接近1:500,似乎那时候就不值得投资,但事实是,10年内房子总价涨了300多万,早买还是最大程度地让资产保值增值了。

再来说我老家的出租的小公寓,租金1700每月,房子总价42万,租售比1:247,数字很美好,似乎很值得投资,但事实是,5年前买的,房子总价和租金基本没变,而且房子还不好出手,所以,在发展较慢的城市,好看的租售比也会误导投资人,我就是被误导的。当然住宅会稍好一点,但对于欠发展潜力的地区,资产的增值会慢得多。

所以,我感觉以前对“租售比”的理解,在中国高速发展的这些年头,似乎已经超出它本来的意义了。往往租售比越低,在很多大城市反而更值得投资,是不是很奇怪?其实,从租售比公式的分子、分母在未来的增值预期上,就可以理解上面的奇怪现象。由于大城市在交通、医疗、商业配套,甚至学区等方面具有发展潜力,才导致了分母的发展速度大于分子的发展速度。

所以,在亲身经历一线城市和五六线小城的租售比后,我认为单单从租售比的高低来判断是否值得投资远远不够,综合判断更合理。

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